חכים קו - אינווסט בע"מ נ' מרצפות האלונים בע"מ ואח'

פסק דין

לפניי תובענה לתשלום יתרת דמי תיווך בגין עסקת שכירות במקרקעין בסך 38,860 ₪. התובעת, חכים קו אינווסט בע"מ (להלן: "התובעת") היא חברה פרטית בבעלותו של מר אברהם חכים, מתווך מקרקעין מורשה (להלן: "חכים").

עובדות המקרה אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים, ועל כן אביא להלן את העובדות כפי שהן עולות מתצהירי הצדדים.

הנתבעת 1, מרצפות האלונים בע"מ (להלן: "הנתבעת"), רכשה מכונס נכסים נכס מסחרי ברחוב משה לוי 11 בראשון לציון (להלן: "הנכס"), נכס שברכישתו התעניין גם חכים. בטרם הסתיים המכרז למכירת הנכס, פתח חכים במשא ומתן עם בנק הפועלים (להלן: "הבנק") על מנת לעניין את הבנק בשכירת הנכס, לכשיימכר, וזאת בהנחה שחכים יהיה הגורם שירכוש את הנכס.

בסופו של דבר, רכשה הנתבעת את הנכס, וחכים פנה אל מנהלה, מר אליהו בקאל, הנתבע 2, בהצעה לתווך בינו ובין הבנק להשכרת הנכס לבנק. עסקת ההשכרה יצאה לפועל, והנתבעים שילמו לתובעת דמי תיווך בשווי חודש שכירות אחד.

עד כאן – העובדות שאינן שנויות במחלוקת בין הצדדים. הצדדים נחלקו בשאלת הסכום שעל הנתבעים – או מי מהם – לשלם לתובעת. לטענת התובעת, בין הצדדים סוכם כי בגין שירותי התיווך, ישולמו דמי תיווך בשיעור של שני חודשי שכירות – חודש ראשון בסמוך לאחר חתימת הסכם התיווך, והחודש הנוסף בתחילת שנת השכירות השנייה, וזאת לנוכח היות הסכם השכירות שנכרת בתנאים טובים במיוחד ביחס למקובל בשוק השכירות המסחרית, ולנוכח היותו של הבנק שוכר ברמת אמינות גבוהה, וכלשון הצדדים – שוכר AAA.

הנתבעים טוענים כי התחייבו לשלם דמי תיווך בשיעור של חודש שכירות אחד בלבד, וסכום זה שולם במלואו בסמוך לאחר חתימת הסכם השכירות (להלן: "התשלום הראשון"). לטענת הנתבעים, ההתחייבות לשלם תשלום נוסף בגובה חודש שכירות אחד (להלן: "התשלום הנוסף") הותנה בכך שההסכם שייחתם יעמוד בכמה תנאים, אשר לא התקיימו. משכך, לא קמה לתובעת הזכות לקבל את התשלום הנוסף.

מחלוקת נוספת בין הצדדים הייתה בשאלת מעמדו של בקאל בהליך זה. התובעת טענה, כי בקאל ניהל את ההליכים מולה באופן אישי, ולא רק בשם הנתבעת, ועל כן – הוא חב באופן אישי. הנתבעים טענו, כי צירופו של בקאל להליך באופן אישי נועד להפעיל לחץ בלתי ראוי עליו, ויש לסלק את ההליך נגדו, משפעל אך ורק כמנהל הנתבעת.

יש לציין, כי הצדדים הרחיבו – הן בעדויות מטעמם והן בסיכומיהם – ביחס לנקודות נוספות, ובין היתר – התובעת טענה לאיכותו יוצאת הדופן של הסכם השכירות, להיותו הסכם בתנאים העולים משמעותית על המקובל בשוק השכירות המסחרית בראשון לציון וכן טענה בדבר המאמצים שהשקיע חכים בהשגת הסכם זה, ולעומת זאת הנתבעת העלתה טענות למעורבות מצומצמת של חכים בניהול המשא ומתן וכן טענות בדבר העדר הסכם תיווך מפורט כנדרש, אולם לא מצאתי כי לטענה מטענות אלה יש רלוונטיות על המחלוקת שבין הצדדים.

ראשית, אין מחלוקת כי הסכם השכירות נחתם בתנאים מסחריים טובים, וכי הנתבעים היו מרוצים מתנאים אלה. המחלוקת אינה האם התנאים היו טובים או לא, אלא האם תנאים מסוימים, שהיו, לטענת הנתבעים, משפרים את מצבם עוד יותר, היו "תנאים מתלים" ביחס לזכאותה של התובעת לתשלום הנוסף.

שנית, הנתבעת לא טענה כי התובעת אינה זכאית כלל לתשלום בגין שירותי התיווך, והא ראיה – אין חולק כי התשלום הראשון שולם לתובעת כמוסכם. הטענה היא, כאמור, כי לא התקיימו התנאים שנקבעו לתשלום הסכום הנוסף. תשלום נוסף זה, לשיטתם של הנתבעים, לא הותנה במעורבות פעילה של חכים בניהול המשא ומתן או בנוכחות שלו במעמד החתימה על חוזה השכירות, כי אם בשורה של תנאים חיצוניים שלטענת הנתבעים לא התקיימו, ועל כן – שוב, לטענתם – לא שולם התשלום הנוסף.

ייאמר כבר כעת, כי הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות במלואה, מטעמים שיובהרו להלן. בנסיבות אלה, אינני רואה צורך להידרש לשאלת מעמדו של בקאל כנתבע – האם פעל באופן אישי או בשם הנתבעת 1. אעיר, בבחינת למעלה מן הצורך, כי התרשמותי הייתה, שבין הישויות התאגידיות השונות במסגרתן פעל בקאל לא הייתה הפרדה נוקשה, במובן זה שלכל אחד מהתאגידים הרשומים היו תחומי פעילות ברורים ומובהקים, וכי אלה היו נפרדים לחלוטין מעסקיו האחרים של בקאל.

עם זאת אבהיר, כי התרשמתי שסוגיית מעמדו של בקאל כנתבע באופן אישי היא משנית, שכן להבנתי, אילו סבר בקאל כי התובעת זכאית לתשלום הנוסף, היה זה משולם – בין מתאגיד זה, בין מתאגיד אחר ובין מחשבונו הפרטי של בקאל – כשם שאירע עם התשלום הראשון.

מכל מקום, משאני סבור שלתובעת לא קמה הזכות לתשלום הנוסף, אין כל רלוונטיות לעניין זהות הנתבע המתאים.

כאמור, אני בדעה שלתובעת לא קמה הזכות לתשלום הנוסף, ולמסקנה זו ניתן היה להגיע כבר מקריאת המסמכים שצורפו לראיות התובעת עצמה, אשר מהם עולה תמונה ברורה למדי של ההסכמות בין הצדדים.

על פי מכתבו של חכים לבקאל מיום 28.10.2010 (נספח ב' לתצהיר חכים, להלן: "הצעת חכים"), הוצגו לנתבעים תנאים אפשריים ומסתברים להסכם השכירות כדלקמן:

א.שכירות ל-5 שנים, בלי תחנות יציאה ועוד שתי תקופות אופציה בנות 5 שנים כל אחת;

ב.תוספת של 5% לדמי השכירות בכל תקופת אופצייה;

ג.דמי שכירות שנתיים בסך של 384,000 ₪ בתוספת מע"מ;

ד.תשלום דמי השכירות לשנה מראש.